상속농지는 농지법상 소유·이용과 양도세 판정 별도로 따져야

정부가 비 사업용 토지에 대한 과세를 대폭 강화하는 방안을 추진하면서 농지와 임야를 장기간 보유한 농촌지역 토지 소유자들의 관심이 커지고 있다.

정부가 발표한 2026년 세제 개편안에는 개인이 보유한 비 사업용 토지에 대한 장기보유특별공제를 배제하고, 양도소득세 중과 폭을 현행보다 확대하는 내용이 담겼다.

정부안대로 관련 세법이 개정되면 비 사업용 토지에 적용되는 양도소득세 중과 폭은 현행 기본세율에 10%포인트를 더하는 방식에서 20%포인트를 가산하는 방식으로 강화된다. 현재 적용되고 있는 장기보유특별공제도 비사업용 토지에 대해서는 받을 수 없게 된다.

정부는 1년의 유예기간을 거쳐 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 강화된 기준을 적용한다는 방침이다. 다만 아직 정부안 단계인 만큼 실제 시행을 위해서는 관련 세법 개정안이 국회를 통과해야 한다.

오래 보유할수록 받던 공제 사라져

현행 제도에서도 비사업용 토지는 일반 토지보다 높은 양도소득세율이 적용된다. 2년 이상 보유한 비사업용 토지를 양도하면 일반 기본세율에 10%포인트가 가산된다.

다만 현재는 비사업용 토지라도 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 보유기간이 길수록 공제율이 높아져 15년 이상 보유하면 양도차익의 최대 30%까지 공제 받을 수 있다.

정부안이 시행되면 이 같은 장기보유 공제 혜택이 사라진다.

토지를 15년이나 20년 이상 보유했더라도 비사업용 토지로 판정되면 장기보유특별공제를 받을 수 없게 되는 것이다. 여기에 양도소득세 중과 폭까지 10%포인트에서 20%포인트로 확대된다.

결국 이번 개편안의 핵심은 단순히 세율만 높아지는 것이 아니라 장기보유특별공제 배제와 중과세율 인상이 동시에 적용된다는 점이다.

양도차익 3억 원이면 세금 두 배 가까이 늘 수도

제도 변화에 따른 세 부담 차이는 장기간 보유하면서 가격이 많이 오른 토지에서 더욱 크게 나타날 수 있다. 15년 이상 보유한 개인 소유 비사업용 토지를 매각해 취득가액과 필요 경비 등을 제외한 양도 차익이 3억원 발생했다고 가정해보자.

다른 감면이나 공제는 없고, 연간 양도소득 기본 공제 250만원만 적용하는 단순 계산이다. 현행 제도에서는 15년 이상 보유한 토지에 장기보유특별공제율 30%가 적용된다. 양도차익 3억 원 가운데 9000만원을 공제하고, 양도소득 기본 공제 250만원을 추가로 빼면 과세 표준은 2억 750만원이다.

이 과세표준 구간의 기본세율 38%에 비사업용 토지 중과 10%포인트를 더한 48% 세율과 누진공제를 적용하면 양도소득세는 약 7966만원이다. 여기에 양도소득세의 10%인 지방 소득세를 더하면 총 세 부담은 약 8763만원이다.

반면 정부안이 원안대로 시행된 뒤 같은 조건의 토지를 양도한다면 장기보유특별공제 9000만원을 받을 수 없다. 양도소득 기본공제 250만원만 제외하면 과세표준은 2억 9750만원으로 높아진다.

중과 폭도 20%포인트로 확대돼 기본세율 38%에 20%포인트를 더한 58%의 세율이 적용된다. 누진공제를 반영한 양도소득세는 약 1억 5261만원이며 지방 소득세까지 포함한 총 세 부담은 약 1억 6787만원으로 추산된다. 현행 제도보다 약 8024만원, 비율로는 약 91.6% 늘어나는 셈이다.

다만 이는 제도 변화의 영향을 설명하기 위한 가상 사례다. 실제 양도소득세는 양도가액과 취득가액, 자본적 지출 등 인정되는 필요경비, 토지 이용기간, 다른 소득과 감면 여부, 비 사업용 토지 예외 적용 여부 등에 따라 달라진다.

또 양도차익 3억 원은 토지를 3억 원에 팔았다는 의미가 아니다. 매각가격에서 취득 가액과 필요경비 등을 제외한 실제 이익이 3억 원이라는 의미다.

농촌에서는 ‘내 땅이 비 사업용인지’부터 확인해야 농촌지역 토지 소유자들이 가장 먼저 확인해야 할 것은 농지나 임야를 보유하고 있다는 사실 자체가 아니라 해당 토지가 세법상 비 사업용 토지로 판정되는지 여부다.

비사업용 토지는 소유자의 투기 의도를 직접 조사해 판단하는 개념이 아니다.

농지와 임야, 목장용지, 나대지 등 토지 종류별로 소재지와 실제 이용 상태, 사업용으로 사용한 기간, 재산세 과세방식 등을 법에서 정한 기준에 따라 판단한다.

농지는 소유자가 농지 소재지나 인접지역 등에 거주하면서 직접 농사를 지었는지, 즉 재촌·자경 여부가 중요한 기준이다.

양도 당시의 이용 상태뿐 아니라 전체 보유기간 중 실제 농업에 사용한 기간도 함께 따진다.

따라서 외지인이 농지를 취득한 뒤 직접 농사를 짓지 않고 장기간 보유했다면 비사업용 토지에 해당할 가능성을 검토해야 한다.

평생 농사를 지은 고령농도 무조건 예외가 되는 것은 아니다.

농사를 그만둔 뒤 다른 지역으로 이주하고 농지를 장기간 보유하다 매각하는 경우에는 과거 경작 기간과 양도 직전 이용 상태 등이 세법상 사업용 사용기간 기준을 충족하는지 확인할 필요가 있다.

상속농지는 ‘소유 가능’과 ‘자유로운 이용’ 달라

농촌지역에서 특히 주의해야 할 부분은 상속농지다. 농지법은 원칙적으로 농지를 자기 농업경영에 이용하려는 사람만 소유하도록 하고 있지만 상속에 따른 농지 취득은 예외로 인정하고 있다.

농업경영을 하지 않는 사람이 상속으로 취득한 농지는 원칙적으로 총 1만㎡, 약 3025평까지 소유할 수 있다. 그러나 상속으로 농지 소유권을 취득할 수 있다는 것과 해당 농지를 아무런 제한 없이 방치하거나 다른 용도로 사용할 수 있다는 것은 별개의 문제다.

직접 농사를 짓지 않는 상속인은 농지의 면적과 실제 이용 상태, 임대나 사용대차 방식이 농지법상 허용되는 범위에 해당하는지 확인해야 한다. 일정한 요건을 갖춰 한국농어촌공사 농지은행 등에 위탁해 임대하는 방안도 검토할 수 있다.

반면 상속농지를 주차장이나 야적장, 건축물 부지 등으로 무단 전용하거나 농지법상 허용되지 않는 방식으로 임대·사용하면 처분의무나 원상회복 등 행정처분 대상이 될 수 있다.

처분명령 이행하지 않으면 매년 25% 이행강제금

상속농지에서 직접 농사를 짓지 않는다고 해서 곧바로 이행강제금이 부과되는 것은 아니다. 관할 행정기관이 농지의 취득과 실제 이용 상황을 조사해 처분 대상이라고 판단하면 처분의무 통지와 처분명령 등의 절차가 진행된다.이후에도 정당한 사유 없이 처분명령을 이행하지 않을 경우 이행강제금이 부과될 수 있다.

농지법상 이행강제금은 해당 농지의 감정평가액 또는 개별공시지가 중 높은 금액의 25%를 기준으로 산정한다. 처분명령을 이행할 때까지 매년 한 차례 반복해 부과할 수 있어 부담이 상당하다.

예를 들어 이행강제금 산정 기준이 되는 농지가액이 2억 원이라면 연간 5000만원, 4억 원이라면 연간 1억 원에 이를 수 있다. 다만 이를 두고 상속받은 농지를 직접 경작하지 않으면 무조건 땅값의 25%를 내야 한다고 이해해서는 안 된다.

이행강제금은 농지법상 처분 대상 여부에 대한 판단과 처분의무·처분명령 절차를 거친 뒤에도 명령을 이행하지 않은 경우 부과된다.

농지법상 적법하게 보유해도 양도세 판단은 별개

상속농지를 나중에 팔 때는 농지법과 별도로 소득세법상 비사업용 토지 여부를 다시 판단해야 한다. 농지법상 적법하게 농지를 소유하거나 임대하고 있다고 해서 양도소득세에서도 자동으로 사업용 토지로 인정되는 것은 아니다.

반대로 상속인이 직접 경작하지 않았다고 해서 모든 상속농지가 비사업용 토지가 되는 것도 아니다.

세법에는 상속농지에 대한 별도의 예외규정이 있다.

직계존속이나 배우자가 일정 기간 농지 소재지 등에 거주하면서 직접 경작한 농지를 상속받은 경우에는 피상속인의 재촌·자경 기간과 농지 소재지, 도시지역 편입 여부 등 법정 요건을 충족하면 상속인이 직접 농사를 짓지 않았더라도 비사업용 토지에서 제외될 수 있다.

결국 상속농지는 부모에게 물려받았다는 사실 하나만으로 판단할 수 없다.

상속 시기와 면적, 부모의 재촌·자경 기간, 상속 이후의 이용 형태, 적법한 임대 여부, 양도 시점 등을 함께 확인해야 한다.

농촌 토지 소유자, 세 가지 구분해야

농지나 임야를 보유한 사람은 이번 세제개편과 관련해 최소한 세 가지를 구분할 필요가 있다.

먼저 농지법상 해당 농지를 계속 소유할 수 있는지 확인해야 한다. 직접 농사를 짓지 않는다면 현재의 임대나 사용 방식이 농지법에 맞는지도 살펴야 한다.

마지막으로 향후 토지를 매각할 때 소득세법상 비사업용 토지에 해당하는지를 따져봐야 한다.

이 세 가지는 서로 연결돼 있지만 적용되는 법률과 판단기준은 다르다.

정부는 생산활동과 관계없는 토지의 장기보유 혜택을 줄여 투기적 토지 보유를 억제하고 유휴토지의 시장 출회를 유도한다는 방침이다. 그러나 농촌에는 투자 목적으로 취득한 외지인 소유 토지뿐 아니라 평생 농사를 짓다 고령으로 영농을 중단한 농업인의 농지, 부모 사망으로 도시 거주 자녀가 물려받은 상속농지 등 다양한 사정이 존재한다.

정부안대로 제도가 시행되면 장기간 보유해 가격이 상승한 비사업용 토지의 세 부담은 크게 늘어날 수 있다.

다만 단순히 2028년 전에 토지를 팔아야 한다고 판단하기보다는 자신이 보유한 토지가 실제 비 사업용 토지에 해당하는지, 농지법상 소유와 이용에 문제가 없는지, 상속농지 예외를 적용 받을 수 있는지부터 확인하는 것이 우선이다.

이번 과세 강화 방안은 아직 정부가 제시한 세제개편안이다. 향후 국회 심의 과정에서 적용 대상이나 시행 시기, 세율 등이 변경될 가능성도 있는 만큼 관련 세법 개정안의 처리 과정과 최종 공포 내용을 지켜볼 필요가 있다.